【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】央行2022年6月16日公布升息半碼(0.125％)，由於美國聯(lián)準(zhǔn)會(huì)一次升3碼，市場預(yù)期3央行至少升1碼，故升半碼著實(shí)跌破眾人眼鏡！
 
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，若以金融聯(lián)徵中心公布之2022年首季平均住宅貸款利率1.46％為基礎(chǔ)估算，貸款1千萬元，以20年期、本息均攤方式還款，每月還款金額為4萬8,071元，3月升息1碼後，利率提高為1.71％，則每月還款金額提高為4萬9,226元，每月增加1,155元，如今再升半碼，利率升1.835至％，每月還款金額為4萬9,811元，跟前次升息相比每月再多585元的還款金額，兩次升息每月還款負(fù)擔(dān)共增加了1,740元，這次緩升貸款族壓力不那麼重，若第三季再升息，房貸族負(fù)擔(dān)將升壓。
 
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室資深經(jīng)理徐佳馨則認(rèn)為，央行面對全球通膨升息勢在必行，惟同時(shí)考量經(jīng)濟(jì)，分寸拿捏上著實(shí)兩難，不過近期臺(tái)幣走弱，也確實(shí)看得出央行透過多種工具調(diào)整經(jīng)濟(jì)與通膨的彈性，至於房市調(diào)控維持現(xiàn)狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜，也意味著為日後調(diào)控房市留下伏筆。
 
郎美囡分析，政府打炒房預(yù)期可打量又打價(jià)，交易量的部分，觀察近幾個(gè)月六都的買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)跟去年同期相比，已有量縮的趨勢，央行3月升息後又遇上疫情擴(kuò)散，買氣明顯收斂，進(jìn)入升息循環(huán)勢必大幅提高購屋負(fù)擔(dān)，促使投資買盤撤離市場，自用買方的購屋思慮期將拉長，故房屋去化速度將減緩，不過在打價(jià)格的部分，營建工料雙漲導(dǎo)致新案價(jià)格不易下降，且建商融資條件被限縮，推案量將會(huì)調(diào)控，若交易量緊縮，房價(jià)也難以反應(yīng)出走勢。
 
樂屋網(wǎng)試算，1千萬元的房貸金額，採一段式利率1.685％，攤還30年，房貸族每月多支出606元，長期來看，總體利息還要再多付22萬元。依據(jù)央行數(shù)據(jù)資料，截至2022年4月，五大銀行(臺(tái)灣銀行、合作金庫銀行、臺(tái)灣土地銀行、華南商業(yè)銀行及第一商業(yè)銀行)新承做購屋貸款利率為1.561％，此次重貼現(xiàn)率提升，預(yù)估新承做購屋貸款利率可能會(huì)來到1.685％，大約回到2016年上半年的利率水平。
 
樂屋網(wǎng)試算，若以1千萬元的房貸金額，採一段式利率1.685％，攤還20年，每月房貸將從48,531元上升至49,111元，多支出580元，總體利息從164萬元變成178萬元；如果是選擇攤還30年，每月房貸從34,801元上升至35,407元，每月增加606元，總體利息也從252萬元變成274萬元，大約要再多付出22萬元的利息支出。
 
樂屋網(wǎng)調(diào)研中心經(jīng)理洪安怡指出，儘管目前整體利率水準(zhǔn)還是偏低，但長期以來購屋者已習(xí)慣低利水平，將現(xiàn)金進(jìn)行不同的配置，當(dāng)租金收入不足以負(fù)擔(dān)每月的房貸支出時(shí)，對於資金較緊縮，槓桿操作較大的投資型買方，可能就會(huì)考慮將房屋脫手，而持有超過5年，可避開房地合一重稅期的屋主，也可能會(huì)考慮獲利了結(jié)退出市場。
 
洪安怡表示，目前明顯進(jìn)入升息循環(huán)，或多或少都加重了房貸負(fù)擔(dān)，對於有剛性需求的買方，可能會(huì)產(chǎn)生觀望，致使成交速度趨緩，價(jià)格上也難再像先前屢屢衝破天花板；不過，利率調(diào)控只是影響房市脈動(dòng)的一塊，要以此撼動(dòng)房價(jià)，空間恐怕有限，今年房市應(yīng)仍是量縮價(jià)平的趨勢。
 
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，房貸利率若持續(xù)拉高，對於購屋民眾是一定會(huì)產(chǎn)生衝擊，尤其是首購族群，雖然說目前升息1.5碼，衝擊還在可接受範(fàn)圍，但若是高通膨持續(xù)，民眾在民生必需品花費(fèi)可能驟增，而通膨壓力未緩解也可能因此加速央行升息速度與幅度，將帶動(dòng)房貸利率陡升，那麼將擠壓民眾在消費(fèi)性產(chǎn)品與購屋的預(yù)算，一般民眾購屋意願(yuàn)就會(huì)受影響而卻步。
 
根據(jù)永慶民調(diào)顯示，民眾認(rèn)為升息3碼增加的房貸利息支出就會(huì)認(rèn)為吃重，顯示房貸負(fù)擔(dān)壓力將逐漸浮現(xiàn)，對房市衝擊將更顯著，目前已升息1.5碼，後續(xù)還有9、12月兩次理監(jiān)事會(huì)議，只剩1.5碼的空間，2022年仍有升息3碼的可能性，建議有意購屋的民眾必須審慎評估財(cái)務(wù)能力，同時(shí)預(yù)留因升息而增加的利息成本，才不至於落入無力負(fù)擔(dān)繳納房貸的風(fēng)險(xiǎn)。
 
信義房屋不動(dòng)產(chǎn)企研室專案經(jīng)理曾敬德指出，現(xiàn)在購屋人越貸越多、越貸越久，揹千萬元房貸買房的狀況相當(dāng)普遍，一旦面對市場連續(xù)性的升息，就會(huì)感覺每月房貸負(fù)擔(dān)增加，尤其是購買低總價(jià)房屋的自用客，本身預(yù)算就比較緊，又面臨生活開銷增加與房貸升息的雙重壓力，這類產(chǎn)品的買氣可能會(huì)受到影響。
 
以第一季升息1碼0.25％來計(jì)算，30年期貸款1千萬元，利率從1.4％增加到1.65％，則平均每月償還的房貸從3萬4034元，增加到3萬5236元，一個(gè)月增加近1200元的房貸支出，等於一天少一碗滷肉飯，而這次再度升息半碼後，每月房貸增加到3萬5847元，累計(jì)2022年升息兩次後，每個(gè)月多還約1813元，相當(dāng)於每天一杯手搖飲的錢。
 
曾敬德指出，此次升息過後房貸利率將站上1.7％，未來的房貸利率可能見到2％的水準(zhǔn)，而上一次利率在2％以上，則是2009年1月時(shí)候的事情，民眾已經(jīng)太習(xí)慣長期低利的環(huán)境，一旦情勢開始反轉(zhuǎn)，先前市場上過度樂觀的購屋情緒也會(huì)慢慢降溫。

臺(tái)灣房屋集團(tuán)副總裁周鶴鳴指出，央行升息是以抑制通膨?yàn)榍疤?，連續(xù)升息也反應(yīng)目前臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)還在健康成長階段，以2022年來說，根據(jù)央行最新預(yù)測，2022年的經(jīng)濟(jì)成長率預(yù)估仍達(dá)3.75％，但是國內(nèi)還是受到疫情影響內(nèi)需，所以只升了半碼，且本次央行沒有祭出第五波信用管制，顯示先前的政策在市場發(fā)酵，預(yù)估後續(xù)房市將呈現(xiàn)「量縮價(jià)緩漲」趨勢。
 
臺(tái)灣房屋集團(tuán)趨勢中心執(zhí)行長張旭嵐表示，2008~2009年央行因金融海嘯幾度降息後，13年來利率都處於一字頭低點(diǎn)，而2022年央行若持續(xù)維持升息腳步，到了年底，房貸利率可能重返2％以上。以2022年實(shí)質(zhì)經(jīng)常性薪資約4.1萬元計(jì)算，假如央行全年升息3碼，貸款千萬的小資雙薪家庭，就要多拿出其中一人月薪的9％來繳房貸，等同薪水瞬間蒸發(fā)約一成，相當(dāng)於全年少了一個(gè)月薪水，因此後續(xù)市場，預(yù)料房市將出現(xiàn)三大變化。
 
第一，交易量能收斂：接連升息不僅消費(fèi)者購屋會(huì)猶豫，業(yè)者推案速度規(guī)模也可能放緩，在買賣雙方皆採保守策略下，房市之後的供給量與交易量，估計(jì)將雙雙縮水。第二，購屋發(fā)展兩極：為避免負(fù)擔(dān)過重，首購族傾向下修購屋預(yù)算，使低總價(jià)小宅物件市場性提升，購買力強(qiáng)的高資產(chǎn)族，基於抗通膨目的仍持現(xiàn)金進(jìn)軍高總價(jià)豪宅，因此市場消費(fèi)朝兩極化發(fā)展。第三，居家裝修精簡，裝潢、修繕費(fèi)用漲價(jià)，裝修貸款的利率亦同步提高，加上升息導(dǎo)致遭預(yù)算排擠，故購屋後的居家裝修、家具將趨於精簡。
 
張旭嵐也提醒，因第三季還有可能升息或其他的信用管制政策，提醒購屋族財(cái)務(wù)得超前部署，先自行「壓力測試」，重新盤點(diǎn)資產(chǎn)，可將投報(bào)不佳的其他投資優(yōu)先贖回，並償還部分房貸，減輕貸款壓力，而仍有自用購屋計(jì)畫者，應(yīng)以高標(biāo)準(zhǔn)估算購屋成本，重新調(diào)整預(yù)算金額，並以先小再大的方式逐步布局，避免讓升息打亂生活腳步。